De nouvelles perspectives en matière d’efficacité énergétique devraient rendre les bâtiments d’habitation plus attractifs pour les propriétaires et les investisseurs européens
Les décisions d’investissement dans le secteur immobilier reposent souvent sur des évaluations formelles de la valeur. Les normes actuelles reconnaissent l’EE en tant que source potentielle de valeur, mais n’imposent pas de la prendre en compte dans le cadre d’une évaluation, pas plus qu’elles ne fournissent de lignes directrices claires à cet effet. En conséquence de quoi, les investisseurs ne disposent pas de bases formelles pour investir et n’apportent donc pas de financements, comme par exemple des hypothèques, pour les composantes EE. Dans la mesure où 26 % de la consommation d’énergie de l’UE est le fait des habitations, accroitre les investissements dans l’EE pourrait contribuer de manière significative à l’atteinte des objectifs Horizon 2020. Le projet REVALUE, financé par l’UE, a mis l’accent sur les éléments qui pourraient permettre de promouvoir l’EE dans le parc européen de bâtiments d’habitation. Pour ce faire, le projet «a travaillé au développement de normes et de règles d’évaluation qui reconnaissent la valeur de l’EE dans l’immobilier résidentiel à des fins sociales ou privées», explique le coordinateur du projet, Rolf Bastiaanssen. Le projet a contribué à répondre au «besoin fondamental de l’Europe d’investir plus dans la rénovation à des fins d’EE». Reconnaitre la vraie valeur de l’EE La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), largement reconnue comme l’organisme professionnel leader en matière d’évaluation, a été l’un des membres clés du consortium. Cette entité régule et promeut le professionnalisme en matière d’évaluation, assure le respect des normes professionnelles et d’enseignement et fournit des conseils impartiaux. En collaboration avec la RICS, les partenaires du projet ont mis au point des règles et des normes pour aider les experts à prendre dûment en compte la valeur de l’EE. Cette coopération fructueuse a contribué à l’actualisation et à une nouvelle publication du «Livre rouge» de la RICS qui contient les règles obligatoires à respecter, les meilleures pratiques ainsi que des commentaires à ce sujet, destinés à tous les membres qui réalisent des évaluations immobilières. Cette collaboration a également donné lieu à la publication d’un article sur les perspectives thématiques qui fournit aux experts et aux autres parties prenantes intéressées un aperçu de l’impact de l’EE sur la valeur des propriétés résidentielles en Europe. Il recense les barrières existantes à l’intégration de l’EE dans les évaluations et les analyses d’un marché qui connait une profonde évolution. Il fournit également des recommandations destinées aux experts afin de mieux prendre en compte et quantifier l’EE dans le cadre de leurs procédures d’inspection, d’analyse et de formalisation de rapports. Intégrer l’EE aux évaluations des bâtiments Les conclusions montrent que les recommandations destinées aux experts devraient être approfondies en matière d’EE, notamment dans le cadre du processus de certification énergétique. Des recommandations supplémentaires portant spécifiquement sur l’état des connaissances et des données de recherche faisant le lien entre l’EE et la valeur des habitations résidentielle contribueraient à améliorer la compréhension qu’ont les experts de ce domaine, sans qu’il soit pour autant nécessaire d’introduire de nouvelles méthodologies. Les résultats suggèrent que les rénovations en profondeur ne sont pas toujours une option financièrement viable pour les investisseurs ou les prêteurs potentiels à moyen ou à court terme. Les experts soulignent que l’impact de l’EE sur les valeurs nominales et les loyers est limitée par rapport aux facteurs de valeur traditionnels. «Le seul facteur effectivement reconnu par le marché est une politique plus rigoureuse» explique Rolf Bastiaanssen. «Des normes plus strictes en matière d’EE sont plus susceptibles d’entrainer des rabais (des baisses de valeur ou «brown discounts») sur les logements non rénovés, plutôt qu’une prime verte pour l’achat d’unités rénovées. Cela pourrait particulièrement affecter les zones à croissance faible et certains types de bâtiments, comme les immeubles de grande hauteur ou les logements unifamiliaux anciens, voire conduire à l’abandon de ces biens.» Fournir aux experts des lignes directrices et une meilleure compréhension permettrait de réduire leur incertitude quant à la valeur des évaluations de l’EE. «Réduire l’incertitude améliorerait la confiance des experts quant à la manière pertinente d’aborder le thème de l’EE, et accroitrait la confiance des investisseurs vis-à-vis des experts», conclut Rolf Bastiaanssen. «Les experts intégreront mieux l’EE à leurs évaluations, les investisseurs débloqueront des sources de financements supplémentaires, et, au bout du compte, les propriétaires et les acheteurs disposeront de logements plus efficaces d’un point de vue énergétique.»
Mots‑clés
REVALUE, experts, évaluation, investisseurs, expertise, RICS, efficacité énergétique, habitation résidentielle, immobilier, Royal Institution of Chartered Surveyors
